房子逾期被开发商起诉法官会判决强制卖房吗？

你申请买房贷款，房子贷款逾期了，已经被开发商起诉了，如果你持续不还房子贷款的情况下，可以判决将房子拍卖，用来偿还买房贷款。
贷款逾期。
贷款逾期，有短期，也有长期，因逾期的时长不同，后果也不一样。可大多数人对贷款逾期却又存在诸多认知误区，直到酿下严重后果才发现悔之晚矣！

贷款短期逾期及后果
不同资金机构对短期逾期的时间界定有所不同。针对短期逾期，各机构一般不会采取强制手段，会进行还款提醒及催收，其后果是：

1、高额罚金和违约金

贷款逾期后，还款时除了要归还利息和本金外，还需要缴纳高额罚息和违约金。

2、留下个人征信污点

征信报告上会留下逾期记录，即便还款后，逾期记录也会保留5年。逾期记录将会影响逾期者后续几乎所有金融活动。

3、收到短信电话催收

放款机构会不间断地发短信、打电话对逾期资金进行催收，告知借款人逾期的严重后果，责令借款人限期归还逾期本息。

贷款长期逾期及后果
一般来说，逾期超过90天会被放款机构视为恶意逾期。银行针对超过90天以上的恶意逾期，无论数额大小，都可以起诉追收。法院判决后，向社会公布失信被执行人（老赖）信息，限制其高消费、限制乘飞机高铁等。

由于现在监管局越来越严格，网贷平台也越来越规范加严格，不少网贷现在都是上征信的，所以征信记录是各位借款人都很关心的问题，今天我就来给大家科普一下网贷征信的知识，希望对大家有所帮助。

一．网贷征信记录处理非常“人性化”；

网贷征信相比传统银行要人性化很多，也就是会给因一时疏忽的非故意逾期，一定的宽限时间，但如果你长时间拖欠，就会很容易存在借款人的污点记录，这在征信体系中也是有重点提醒，对个人影响十分严重！

二．银行贷款违约不良征信记录保存期限5年

根据《征信业管理条例》规定，征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年。不良记录在还清本息、违约金之后，超过5年，其它银行将查询不到。值得注意的是，目前信用污点仍会一直保存，直至贷款结清。所以大家一定要珍惜自己的信用记录。

三．信用卡逾期不良信用记录保存期限2年

信用卡还款信息会被央行征信系统滚动记录24个月，如果销卡，记录会长时间保存下来。因此，建议信用卡用户还清欠款后继续用卡两年，期间保持信用良好，就能靠滚动记录把不良记录从征信系统里去掉。

以上三种都是建立在短期违约的情况下，如果逾期太久，逾期信息已被上传到人行，那就还清债务，等待5年之后系统自动消除吧。

起诉： 卖房时让业主签双合同 违约后只愿按单合同价赔违约金

案情显示，该系列案的开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定了房屋买卖价款，装修交付。同时，购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》，约定了装修价款。上述两份合同签订后，购房者支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证，双方产生纠纷，购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。

该案一审宣判后，购房者认为一审法院认定违约金计算基数时，未将装修款计入房屋交易总价款，与事实不符，遂提起上诉。

终审： 签装修合同实为开发商在规避限价 损害了社会公共利益，应按真实价算违约金

广州中院二审认为，购房者在向开发商购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约，而是在售楼部签约，其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章，对此事实开发商虽未确认，但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，二审法院采信购房者的主张，本案装修合同实质为开发商主导所签。

二审法庭认为，开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为开发商，购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。

广州中院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。

资料图【法官说法】 “双合同”对购房者很不公平 买房签合同时要擦亮眼防止掉入“陷阱”

该案二审的主审法官表示，近年来，在政府对房地产市场的高压调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点：一是对于买卖合同和装修合同的效力评判；二是对于房屋交易总价款的认定。

国家和地方政府出台各种房地产调控政策，目的是遏制房价上涨，规范市场行为，促进房地产市场健康稳定发展，促进国家产业提质增效和国民经济持续健康发展。但上有政策，下有对策，开发商也因此想出各种“奇招”，来规避政府的调控政策，实现利益最大化，“双合同”就是基于这种背景下产生的一个畸形销售行为。签订“双合同”对购房者来说很不公平，购房成本增加、可贷款金额减少，卖房时还将面临补缴税款等。同时，也可能造成政府税收减少，损害社会公共利益的不良影响。

本案认定装修合同无效，将装修款归入总房价款的一部分，是希望通过利用司法审判职能作用，从法律评判上作出一个价值导向，来引导开发商和购房者遵守政策法规，依法依规从事房地产交易。不过，要真正遏制“双合同”现象，还需要各部门联动，对制定双合同的开发商予以严厉打击。同时，购房者在签订合同时也应擦亮眼睛，以防掉入开发商的陷阱。针对本案所涉及的“双合同”问题，已同步向相关行政管理部门发送司法建议，为我市房地产市场的稳定健康发展提供司法保障。

今年10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确指出，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

【延伸】 “双合同”的危害与风险 买家转手再卖时要交更多所得税 风险一：扰乱市场价格信号

开发商通过“双合同”（买卖合同+装修合同）模式巧妙规避了政府限价措施，导致一手住宅房价官方数据失真，扰乱市场价格信号，减弱了政策调控力度，使房价明降暗升。

风险二：购房者贷款偿付压力增大

因拆分出来的装修款往往需要随首付一起或短时间内支付，“双合同”会导致购房者大幅度提高购房首付支付比例，且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地，一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”，超出限价部分无法用装修合同消化的，用捆绑车位的方式补齐。

风险三：违约退赔金额少

为保证网签通过率，“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款，一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形，按购房合同价款总价为基数计算违约金较低，开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时，购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿相关损失，只能依据购房合同上的金额进行主张，与实际支付金额相差较大。

风险四：委托装修维权难“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，若出现装修工程质量差、不达标，或装修价值不符合装修价款等现象，容易引发批量性装修合同纠纷。

风险五：委托收楼风险大“双合同”模式中，常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼，购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障，部分瑕疵房产易蒙混过关。

风险六：再次出售税费成本高

按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如购房者事后要卖旧房买新房，税务部门会向其征收房产个人所得税，即因房产交易产生的差价收入的税款。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此，“双合同”模式的购房者在后期转手出售房屋时，因合同显示的差价利润拉大，会面临更高额的税费。

当庭调解协商解决，不会强制卖房。